Các khoản phí và lệ phí khi chuyển đổi đất nông nghiệp lên thổ cư

Đất nông nghiệp là do Nhà Nước giao để dùng cho mục đích sản xuất, nghiên cứu, thí nghiệm. Về nông lâm nghiệp và thủy hải sản. Tất cả các trường hợp muốn chuyển đổi đất nông nghiệp sang các mục đích sử dụng khác. Đều phải được sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Vậy có được chuyển đổi đất nông nghiệp lên đất thổ cư không? Nếu bạn cũng đang muốn biết thì đừng vội qua bài viết này nhé!

Định nghĩ về đất nông nghiệp là gì?

Đất nông nghiệp là đất mà Nhà Nước giao cho người dân. Nhằm mục đích phục vụ cho nhu cầu sản xuất, nghiên cứu và thí nghiệm. Về lâm nghiệp, nông nghiệp, thủy sản, làm muối, bảo vệ và phát triển rừng. Đất nông nghiệp vừa là tư liệu dùng cho sản xuất, lại vừa là tư liệu dùng cho lao động. Đây còn được xem là đối tượng lao động và không thể thay thế được của ngành nông – lâm nghiệp. Đất nông nghiệp là một loại đất quan trọng và không thể thiếu được trong mọi quá trình sản xuất.

Phân loại đất nông nghiệp hiện nay

Căn cứ theo Điều 10 Luật Đất đai 2013 để phân loại đất nông nghiệp theo các mục đích sử dụng khác nhau. Cụ thể cách phân loại đó sẽ bao gồm các nhóm chính sau:

Loại đất thứ nhất: Đất nông nghiệp cây hằng năm

Đất nông nghiệp dùng để trồng cây hàng năm, bao gồm đất trồng lúa và đất trồng cây khác. Chủ yếu đấy là một loại đất trồng cây lúa nước và các loại cây hoa màu ngắn hạn khác như: ngô, khoai, sắn, mía, hoa…

Loại thứ 2: Đất trồng cây lâu năm

Đây là một loại đất dùng để trồng các loại cây có thời gian sinh trưởng trên 1 năm. Cụ thể có thể kể đến như là các loại cây lấy gỗ: bạch đàn, phi lao. Hay là các cây trồng thu quả hàng năm, ví dụ như: vải, nhãn, mít, chôm chôm…

Loại thứ 3: Đất dùng cho chăn nuôi

Đất nông nghiệp dùng cho mục đích chăn nuôi. Bao gồm chăn nuôi gia súc, gia cầm hay là đất trồng các loại cỏ phục vụ cho chăn nuôi.

Loại thứ 4: Đất rừng phòng hộ

Đất rừng phòng hộ với mục đích dùng để bảo vệ đất, nước, chống xói mòn, chống thiên tai lũ lụt. Đất rừng phòng hộ được nhà nước giao cho các hộ gia đình. Giao cho các tổ chức để thực hiện các chủ trương về phòng hộ.

Loại thứ 5: Đất rừng đặc dụng

Đất rừng đặc dụng là một loại đất nông nghiệp. Được dùng để bảo tồn thiên nhiên, cân bằng hệ sinh thái và phục vụ cho việc nghiên cứu khoa học. 

Loại thứ 6: Đất rừng sản xuất

Đây là một đất nông nghiệp khá là quan trọng. Là rừng tự nhiên và được chăm sóc, bảo vệ theo cách đặc biệt. 

Loại thứ 7: Đất nuôi trồng thủy sản và làm muối

Đất nông nghiệp cũng có thể được sử dụng cho việc nuôi trồng thủy hải sản và làm muối. Trong đó bao gồm có: ao, hồ, sông, ngòi và những vùng đất cải tạo, để nuôi trồng thủy hải sản. Đây cũng chính là một vùng đất đặc thù tại Việt Nam chúng ta. Với lợi thế có bờ biển dài, cho nên sẽ làm muối dễ dàng.

Loại thứ 8: Đất nông nghiệp khác

Đây là một loại đất được sử dụng sử dụng để xây nhà kính. Các loại hình khác được dùng để phục vụ cho mục đích trồng trọt, thủy hải sản, đất ươm cây giống, nuôi con giống…

Như vậy, chúng ta có thể thấy được đất nông nghiệp được phân loại thành 8 loại đất chính. Theo từng chức năng và mục đích riêng.

Chuyển đổi đất nông nghiệp lên đất thổ cư có được phép không?

Căn cứ Điều 57, Luật đất đai 2013 quy định về “Chuyển mục đích sử dụng đất”. Trong đó:

Trường hợp được chuyển đổi đất nông nghiệp lên thổ cư

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:
2. d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
3. e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở

Như vậy chúng ta có thể thấy rằng đất nông nghiệp có thể chuyển đổi thành đất ở. Nếu như được chính quyền địa phương có thẩm quyền phê duyệt. Không nên tự ý xây dựng các công trình kiên cố như nhà ở. Trên đất nông nghiệp khi chưa được sự cho phép như vậy sẽ không hợp pháp luật. 

Mức phí chuyển đổi đất nông nghiệp thành đất thổ cư

Sau khi đã nắm rõ được khái niệm đất nông nghiệp là gì? Thì chúng ta cũng sẽ hiểu được sự khác nhau giữa đất nông nghiệp với đất thổ cư. Vậy, nếu như người dân muốn chuyển đổi từ đất thông nghiệp lên thổ cư. Tỉ liệu trường hợp này có mất phí hay không? Nếu mất phí thì mức phí chuyển đổi đất nông nghiệp thành thổ cư là bao nhiêu? Căn cứ theo quy định của Nhà Nước, theo từng địa phương. Sẽ có bảng giá chuyển đổi lên đất nông nghiệp lên thổ cư cụ thể.

Chuyển đất nông nghiệp được Nhà nước giao. Sẽ không thu tiền sử dụng đất sang đất ở. Thì sẽ thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch. Giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở so với tiền sử dụng đất được tính theo giá đất nông nghiệp. Ở tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích. Của cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định.

Khi chuyển quyền sử dụng đất thì sẽ cần nộp những khoản tiền nào?

Khi người dân muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Thì khi đó cần phải nộp các  khoản như sau:

Thứ nhất: Thuế thu nhập cá nhân khi chuyển quyền sử dụng đất

Đối với chuyển nhượng bất động sản thì thuế suất sẽ là 2%. Trên giá chuyển nhượng từng lần đối với chuyển nhượng bất động sản. (Theo điểm c tại tiểu mục 1.2 mục 1 Công văn 17526/BTC-TCT)

Trường hợp đối với cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất. Thì họ sẽ được miễn thuế thuế thu nhập cá nhân theo Khoản 2 Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007

Cách tính thuế thu nhập các nhân cụ thể như sau

Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Giá chuyển nhượng x Thuế suất 2%

 (Khoản 4 Điều 12 Thông tư 111/2013/TT-BTC)

Thứ 2: Lệ phí trước bạ

Mức thu lệ phí trước bạ của đất nông nghiệp có nghĩa là gì? Đây là một khoản tiền mà các cá nhân, tổ chức phải nộp. Khi được các Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cung cấp dịch vụ công. Để phục vụ cho công việc quản lý nhà nước. Theo như Khoản 1 tại Điều 7 Nghị định 45/2011/NĐ-CP có quy định. Mức thu lệ phí trước bạ của nhà đất sẽ là 0,5%.

Đồng thời, Theo như trong quy định tại Thông tư 34/2013/TT-BTC. Cách tính lệ phí trước bạ phải nộp cụ thể như sau:

Số tiền lệ phí trước bạ phải nộp (đồng) = Giá trị tài sản tính lệ phí trước bạ (đồng) x Mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ (%)

Thứ 3:  Lệ phí địa chính

Lệ phí địa chính khi chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp được hiểu là gì? Đây chính là một Khoản thu vào tổ chức, hộ gia đình, cá nhân. Khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Hoặc là các tổ chức được ủy quyền giải quyết các công việc về địa chính.

Tùy từng trường hợp và điều kiện cụ thể của từng địa bàn. Hay là từng chính sách phát triển kinh tế – xã hội của địa phương. Mà sẽ được quy định mức thu cho phù hợp. Để có thể đảm bảo theo một nguyên tắc như sau:

Nguyên tắc thứ nhất

Mức thu tối đa sẽ được áp dụng đối với hộ gia đình, cá nhân. Ở tại các quận thuộc thành phố trực thuộc Trung ương. Hay là phường nội thành thuộc thành phố hoặc thị xã trực thuộc tỉnh, sẽ như sau:

Lệ phí khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất:

• Mức thu tối đa sẽ không vượt quá 100.000 đồng/giấy đối với trường hợp được cấp mới
• Mức thu tối đa không quá 50.000 đồng/lần cấp đối với trường hợp cấp lại. Kể cả cấp lại giấy chứng nhận do hết chỗ xác nhận. Hay là cấp đổi, xác nhận bổ sung vào giấy chứng nhận.

Trường hợp giấy chứng nhận cấp cho các hộ gia đình, cá nhân chỉ có quyền sử dụng đất. Không có nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Thì áp sẽ được áp dụng mức thu cụ thể như sau:

• Mức thu tối đa không quá 25.000 đồng/giấy cấp mới
• Mức thu tối đa không quá 20.000 đồng/lần cấp đối với cấp lại. Kể cả việc cấp lại giấy chứng nhận do hết chỗ xác nhận. Hay là cấp đổi, xác nhận bổ sung vào giấy chứng nhận.

Nguyên tắc thứ 2

Chứng nhận đăng ký biến động về đất đai: Không vượt quá 28.000 đồng/1 lần.

Nguyên tắc thứ 3

Trích lục bản đồ địa chính, văn bản, số liệu hồ sơ địa chính: Không vượt quá 15.000 đồng/1 lần.

Mức thu này sẽ áp dụng đối với các hộ gia đình, cá nhân tại các khu vực khác. Mức thu tối đa sẽ không vượt quá 50% mức thu được áp dụng đối với hộ gia đình, cá nhân. Ở tại các quận thuộc thành phố trực thuộc Trung ương. Hay là ở các phường nội thành thuộc thành phố hoặc thị xã trực thuộc tỉnh.

Thứ 4: Phí công chứng hợp đồng

Mức thu lệ phí công chứng, chứng thực hợp đồng, giao dịch. Có liên quan đến các sản phẩm bất động sản. Sẽ được xác định theo giá trị tài sản hoặc là giá trị hợp đồng, giao dịch:

Mức thu lệ phí chứng thực đối với các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Sẽ được tính tính dựa trên các giá trị tài sản hoặc hợp đồng.

Lời kết

Trên đây là một số lưu ý về cũng như là khái niệm đất nông nghiệp là gì. Cũng như là quy định về các khoản phí và lệ phí chuyển đổi đất nông nghiệp lên đất thổ cư. Hy vọng những thông tin mà chúng tôi vừa mang đến sẽ hữu ích với bạn. giúp cho bạn hiểu hơn khi có nhu cầu chuyển đổi đất nông nghiệp