Chi tiết cách tính giá thuê đất khu công nghiệp chuẩn xác nhất

Bạn đang cần tìm hiểu và có nhu cầu thuê đất khu công nghiệp để mở rộng sản xuất. Tuy nhiên chưa biết các tính giá thuê đất khu công nghiệp ra sao để hạch toán chi phí. Bài viết sau đây sẽ cung cấp cho bạn những thông tin chi tiết nhất về tình trạng này. Cùng đón xem với chúng tôi ngay nhé!

Đất khu công nghiệp được hiểu như thế nào?

Khái niệm về Đất khu công nghiệp được quy định tại khoản 2 Điều 10 Luật Đất đai. Chi tiết về loại hình đất sản xuất kinh doanh, đất phi nông nghiệp. Bao gồm đất khu công nghiệp, đất cụm công nghiệp, đất khu chế xuất, đất thương mại, dịch vụ. Ngoài ra còn có đất sản xuất phi nông nghiệp, đất dùng cho hoạt động khoáng sản, đất sản xuất vật liệu xây dựng…

Hiểu đơn giản đây là loại đất dùng cho các hoạt động kinh doanh phi nông nghiệp.

Chu kỳ thuê đất khu công nghiệp tức là khoảng thời gian khu công nghiệp gia hạn cho NĐT. Sau thời gian thỏa thuận nhà đầu tư vẫn có thể tiếp tục thuê lại đất nếu có nhu cầu.

Giá thuê đất khu công nghiệp tổng quan năm 2022

Theo thống kê từ VARS giá thuê đất khu công nghiệp năm 2022 tăng khoảng 10% so với năm ngoái. Cụ thể mức giá thuê đất khu công nghiệp trung bình là từ 100-120 USD/m2/chu kỳ thuê. Theo dự báo khả năng cao mức giá này vẫn sẽ tiếp tục tăng trong năm 2023.

Xét trên thị trường cả nước, giá thuê đất khu công nghiệp tại khu vực miền nam vẫn cao nhất. Tại Thành phố Hồ Chí Minh mức giá được ghi nhận dao động từ 180-300 USD/m2/chu kỳ thuê. Một số các tỉnh khác như Long An, Bình Dương hay Đồng Nai. Mức giá thuê cũng dao động lần lượt là 125-175, 100-250,100-200  USD/m2/chu kỳ thuê

Tại khu vực miền Bắc mức giá thuê đất khu công nghiệp trung bình từ 90-120 USD/m2/chu kỳ thuê. Thấp hơn rất nhiều lần so với khu vực miền nam. Rõ ràng có thể thấy thị trường đất khu công nghiệp phía nam đang có nhiều ưu thế hơn hẳn. Cũng như nhận được nhiều tự quan tâm và chú ý của nhiều doanh nghiệp, nhà đầu tư

Lý do khiến giá thuê đất khu công nghiệp tăng mạnh

Theo các chuyên gia sẽ có ba yếu tố ảnh hưởng tới giá thuê đất khu công nghiệp. Bao gồm chi phí hạ tầng, tiền đất và thuế đất. Trong giai đoạn vừa qua cả 3 yếu tố này đều có xu hướng tăng mạnh. 

Thống kê cho thấy giá bán đất công nghiệp tại nhiều khu vực biến thiên rất mạnh. Gia tăng từ 1 tỷ đồng/ha lên tới tận 1,5 thậm chí là 2 tỷ đồng/ha. Điều này kéo theo thuế đất cũng đội lên gấp nhiều lần. Hai yếu tố này tăng giá cũng sẽ khiến chi phí hạ tầng tăng cao.

Bên cạnh những yếu tố trên hiện nay các chủ đầu tư còn ngày càng chú trọng đến tiện ích. Từ đó ra sức đẩy mạnh công cuộc đầu tư cho các hạng mục này. Nhất là các hạng mục liên quan tới an toàn lao động và môi trường… Đánh giá cho thấy đây đều là những hạng mục đòi hỏi nguồn vốn không nhỏ. Cần phải hạch toán kỹ càng vào chi phí đầu tư. Đây cũng là yếu tố góp phần hình thành nên một mặt bằng giá cả cho thuê đất mới.

Chưa hết theo thông tin nhận được từ một số chủ đầu tư thuộc các khu công nghiệp phía nam. Một số khu vực đang phải chịu sức ép rất lớn từ các khoản chi phí “ngoài sổ sách”. Điều này càng gây ra nhiều khó khăn và áp lực cho việc triển khai các dự án.

Cách tính giá thuê đất khu công nghiệp đối với thuê hàng năm

Đất khu công nghiệp cho thuê hàng năm sẽ được tiến hành ký kết hợp đồng năm một. Với loại đất này thì đơn giá sẽ được tính theo các trường hợp cụ thể sau:

Đất khu công nghiệp không qua đấu giá

Đối với loại đất khu công nghiệp không qua đấu giá, chi phí thuê đất sẽ là:

Đơn giá thuê = Giá đất tính thu tiền thuê đất x 1%

Trong đó giá đất để tính thu tiền thuê đất là giã được được niêm yết cụ thể. Theo đó giá đất tính tiền thuê đất có thể dao động tùy từng khu vực. Cũng như theo từng loại đất cho thuê và điều kiện của địa phương 

Đất khu công nghiệp đã qua đấu giá

Chi phí thuê đất thông qua đấu giá sẽ được tính theo Điều 4 khoản 3 Nghị định 46/2014/NĐ-CP.  Theo đó đơn giá thuê đất sẽ là đơn giá trúng đấu giá trong thời hạn một năm. Đơn này sẽ được ổn định trong vòng 10 năm, hết thời hạn này sẽ tiến hành điều chỉnh. Tuy nhiên mức điều chỉnh không được vượt quá 30% đơn giá thuê đất ở thời điểm gần nhất.

Đất khu công nghiệp xây dựng công trình ngầm

Đất khu công nghiệp xây dựng công trình ngầm sẽ được nhà nước đứng ra cho thuê. Tuy nhiên đây không phải là phần ngầm của các công trình đã được xây dựng trên mặt đất từ trước.

Theo quy định chi phí thuê đất này không được vượt quá 30% đơn giá thuê đất trên bề mặt. Đơn giá thuê dành cho loại đất này cũng sẽ ổn định trong vòng 5 năm.

Đất khu công nghiệp có mặt nước

Đất khu công nghiệp có mặt nước được xác định thành 2 phần chính, đó là

• Phần diện tích đất trả tiền thuê đất hàng năm xác định giống với trường hợp 1. Tức là đất cho thuê không qua đấu giá.
• Phần diện tích đất có mặt nước thì không thấp hơn 50% giá thuê đất hàng năm của loại đất liền kề. Tuy nhiên phải có cùng mục đích sử dụng.

Cách tính giá thuê đất khu công nghiệp trả tiền một lần

Cách tính giá thuê đất khu công nghiệp trả tiền một lần được quy định tại Điều 12 Nghị định 46/2014/NĐ-CP. Cụ thể chúng sẽ được các định như sau:

Loại đất không có mặt nước

Loại đất này được tính bằng công thức: Diện tích đất thuê  x   Đơn giá thuê đất trả tiền một lần.

• Đối với các loại đất không qua đấu giá thì đơn giá thuê đất trả tiền một lần là giá cụ thể. Đã được xác định chi tiết và rõ ràng theo từng loại đất.
• Đối với các loại đất không qua đấu giá thì đơn giá thuê đất là đơn giá trúng đấu giá.

Loại đất có mặt nước 

Đối với loại đất có mặt nước thì tiền thuê đất sẽ bằng:

 Diện tích thuê x Đơn giá thuê đất có mặt nước thu một lần.

Trong đó đơn giá thuê đất trả tiền một lần không thấp hơn 50% đơn giá thuê đất hàng năm. Tính cho mọi loại đất liền kề và có cùng một mục đích sử dụng. Mức thu này sẽ do UBND cấp tỉnh quyết định ngay khi Sở Tài chính xây dựng và trình lên

Đất khu công nghiệp xây dựng công trình ngầm

Đất khu công nghiệp xây dựng công trình ngầm sẽ có giá thuê không quá 30% đơn giá thuê đất trên bề mặt. Được áp dụng cho hình thức thuê đất trả tiền một lần trong cả thời gian thuê.

Các yếu tố ảnh hưởng đến giá thuê đất khu công nghiệp

Thông thướng giá thuê đất khu công nghiệp sẽ được so sánh trên cùng một địa bàn. Tuy nhiên những khu đất có vị trí, hạ tầng, đầu tư, dịch vụ hỗ trợ, an ninh tốt hơn. Chắc chắn sẽ được ưu tiên lựa chọn và có đơn giá thuê cao hơn. Theo đó các yếu tố ảnh hưởng đến giá thuê đất khu công nghiệp sẽ bao gồm:

• Vị trí khu đất công nghiệp
• Quy mô và diện tích của khu đất
• Cơ sở hạ tầng được trang bị tại khu đất và xung quanh khu đất
• Các dịch vụ tiện ích, dịch vụ hỗ trợ kèm theo

Cho thuê đất khu công nghiệp cần tuân theo quy định nào?

Nắm trong tay một khu đất công nghiệp rộng lớn và có nhu cầu thuê, sử dụng. Chủ đầu tư cần phải nắm được các quy định cho đất công nghiệp được pháp luật quy định. Chi tiết đã được thể hiện tại Điều 149 Luật Đất đai, gồm:

• Việc cho thuê đất xây dựng khu công nghiệp phải phù hợp với quy hoạch được Nhà nước phê duyệt.
• Khi xây dựng quy hoạch thành lập khu công nghiệp, cụm công nghiệp. Phải xây dựng cả quy hoạch, xây dựng khu nhà ở và công trình công cộng ngoài khu công nghiệp. 
• Đối tượng được thuê đất khu công nghiệp sẽ có cả người Việt Nam ở nước ngoài, doanh nghiệp vốn đầu tư nước ngoài. Mục tiêu là để thu hút đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng của khu cụm công nghiệp
• Phần diện tích đất công nghiệp thuê trả tiền hàng năm sẽ được quyền cho thuê lại đất. Đồng thời vẫn áp dụng theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm.
• Phần diện tích đất công nghiệp thuê trả tiền một lần cũng sẽ được quyền cho thuê lại đất. Đồng thời vẫn áp dụng theo hình thức trả tiền một lần cho cả thời gian thuê hoặc hàng năm

Quy trình và thủ tục thuê đất công nghiệp để sử dụng?

Việc thuê đất công nghiệp để sử dụng phải thực hiện theo đúng quy định của nhà nước. Cụ thể đó là:

• Công ty, doanh nghiệp hoặc các nhà đầu tư tìm kiếm chọn lọc khu công nghiệp theo nhu cầu.
• Liên hệ tới đơn vị sở hữu để đặt vấn đề cho thuê đất khu công nghiệp Từ đó trao đổi và thỏa thuận một số quy định về việc cho thuê. Với những nội dung quan trọng nhất là vị trí, diện tích, hạ tầng, tiện ích, giá cho thuê. Cũng như hình thức thanh toán và cách thức thanh toán.
• Xây dựng và đề xuất chủ trương thuê đất khu công nghiệp lên ban quản lý. Khi đã được chấp thuận thì đơn vị đi thuê và chủ sở hữu sẽ ký kết hợp đồng. Cuối cùng là bàn giao đất để bên thuê chính thức khai thác sử dụng.

Lời kết

Trên đây là toàn bộ các thông tin chính mới nhất về Giá thuê đất khu công nghiệp.Hy vọng rằng đây sẽ là những căn cứ pháp lý cho những ai đang cần thuê đất. Chúc các bạn sớm xây dựng được kế hoạch chọn và thuê đất khu công nghiệp hợp lý. Từ đó có thể nhanh chóng đi vào hoạt động và sản xuất tại đây