Chi tiết về các loại hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định

Hợp đồng mua bán nhà ở là một trong những văn bản quan trọng trong giao dịch nhà đất. Vậy nó có đặc điểm gì và ảnh hưởng như thế nào đến bên mua và bên bán? Mời các bạn cùng tìm hiểu các thông tin về loại hợp đồng này ở bài viết dưới đây nhé!

Hợp đồng mua bán nhà ở là loại hợp đồng gì?

Pháp luật nước ta quy định hợp đồng mua bán nhà ở cũng là một loại hợp đồng dân sự. Chúng là loại giấy tờ có tác dụng pháp lý được ký kết giữa bên mua và bên bán. Được sử dụng phổ biến trong các giao dịch mua bán trong lĩnh vực bất động sản. Khi hợp đồng được ký kết bên bán sẽ phải bàn giao giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho bên mua. Ngược lại bên mua sẽ phải trả tiền theo đúng phương thức mà các bên đã thỏa thuận trước đó.

Trên thực tế hợp đồng mua bán nhà ở sẽ được xây dựng dưới dạng văn bản. Chúng được công nhận có hiệu lực khi có sự xác nhận của cơ quan nhà nước. Hoặc UBND cấp thẩm quyền tại địa phương, trừ một số trường hợp đặc biệt. Trong trường nhà ở đang thuộc quyền sở hữu chung của nhiều người. Việc mua bán phải có sự đồng ý bằng văn bản cụ thể của tất cả các chủ sở hữu bên trên.

Hợp đồng mua bán nhà dành cho đối tượng nào?

Đối tượng được đề cập trong hợp đồng mua bán nhà ở chính là nhà ở. Hoặc diện tích nhà đã được xác minh, chứng nhận sử dụng vào việc ở. Cần phải phân biệt rõ khái niệm này với các khái niệm nhà dùng để làm cửa hàng, cửa hiệu. Trên thực tế thì khi mua bán nhà ở để sử dụng vào mục đích khác ngoài ở. Các bên cũng phải tuân theo các quy định trong luật mua bán nhà để ở.

Khái niệm nhà ở được hiểu là một ngôi nhà hoặc một căn hộ độc lập. Được sử dụng với mục đích phục vụ hoạt động sinh sống nghỉ ngơi của con người. Chúng được xác định bằng kích thước, diện tích, thời gian xây dựng và cả giới hạn về không gian. Đối với trường hợp nhà ở có khuôn viên bao quanh ngôi nhà. Phần diện tích xung quanh cũng sẽ được liệt vào đối tượng mua bán. 

Về nguyên tắc việc mua bán nhà ở phải được diễn ra khi nhà ở đang xây dựng hoặc đã tồn tại. Tuy nhiên trên thực tế nó vẫn có thể được mua khi ngôi nhà còn nằm trên giấy. Cụ thể là mua bán nhà trong các dự án bất động sản.

Ba đặc điểm nổi bật của hợp đồng mua bán nhà ở 

Hợp đồng mua bán nhà ở như đã đề cập cũng là hợp đồng mua bán tài sản dân sự. Do đó nó cũng mang đầy đủ các đặc điểm pháp lý của một hợp đồng mua bán, bao gồm:  

• Thứ nhất: Đây là dạng hợp đồng song vụ nghĩa nên bên mua, bên bán phải có quyền, nghĩa vụ với nhau. Cụ thể bên bán có quyền yêu cầu bên mua nhận nhà và thành toán đúng thời hạn. Theo đó bên mua sẽ có nghĩa vụ thanh toán tiền mua nhà theo phương thức đã thỏa thuận. Cũng như yêu cầu bên bán giao nhà cho mình đúng thời hạn và đúng hiện trạng trong hợp đồng.
• Thứ hai: Đây là dạng hợp đồng đền bù. Được định danh để phân biệt với hợp đồng cho tặng nhà ở hoặc nhà tình nghĩa.
• Thứ ba: Hợp đồng mua bán nhà ở cũng là dạng hợp đồng chuyển giao quyền sở hữu. Có thể là toàn bộ ngôi nhà hoặc một phần ngôi nhà trong trường hợp đồng sở hữu. Đây là đặc điểm để phân biệt với loại hợp đồng cho thuê hay ký gửi nhà ở thường thấy

Hợp đồng mua bán nhà ở bao gồm những nội dung nào?

Căn cứ theo các nội dung được quy định trong Luật Nhà ở ban hành năm 2014. Một hợp đồng mua bán nhà ở hợp pháp được công nhận phải có những nội dung sau đây:

• Họ tên, địa chỉ của bên mua và bên bán 
• Đặc điểm của ngôi nhà ở, đặc điểm của thửa đất gắn với ngôi nhà ở tiến hành giao dịch. Đồng thời đề cập các nội dung về phần sở hữu chung, sở hữu riêng và diện tích sử dụng kèm theo
• Giá giao dịch hoặc giá trị góp vốn của các bên nếu trong trường hợp cùng mua chung nhà ở
• Thời hạn bàn giao, thanh toán và phương thức thanh toán tiền

• Quyền, nghĩa vụ của các bên tham gia giao dịch 
• Cam kết về thực hiện quyền và nghĩa vụ của các bên
• Một số thỏa thuận khác có liên quan đến giao dịch nếu có
• Thời điểm hợp đồng ký kết bắt đầu có hiệu lực 
• Ngày, tháng, năm, địa điểm diễn ra cuộc ký kết hợp đồng
• Các bên tham gia giao dịch ký và ghi rõ họ, tên của mình. Phần chứng nhận  phải có dấu, chữ ký và ghi rõ chức vụ của bên làm chứng.

Trường hợp giá mua bán nhà ở được nhà nước quy định thì các bên phải làm theo quy định.

Một số loại hợp đồng mua bán nhà ở trong cuộc sống

Mỗi loại hình nhà ở khác nhau sẽ có một loại hợp đồng mua bán khác nhau. Ngay sau đây chúng tôi sẽ đề cập để bạn đọc nắm được các loại hợp đồng này nhé:

Hợp đồng mua bán trả góp

Hợp đồng mua bán nhà ở trả góp còn gọi là hợp đồng mua bán nhà ở trả dần, trả chậm. Chúng được các bên mua bán xây dựng và thực hiện theo Điều 125 Luật Nhà ở năm 2014. Với các quy định cụ thể như sau:

• Thứ nhất việc thỏa thuận việc mua bán nhà ở trả góp phải được ghi rõ trong hợp đồng. Trong thời gian trả góp ngôi nhà bên mua vẫn được quyền sử dụng nhà ở. Đồng thời có trách nhiệm gìn giữ và bảo trì hiện trạng ngôi nhà
• Thứ hai bên mua chỉ được thực hiện các giao dịch thế chấp, cho, tặng sau khi đã thanh toán xong. Trừ một số trường hợp các bên đã có thỏa thuận trước trong hợp đồng. Nếu đang tiến hành trả góp ngôi nhà mà bên mua nhà đột ngột qua đời. Người thừa kế ngôi nhà hợp pháp của bên mua sẽ tiếp tục thực hiện quyền và nghĩa vụ theo quy định 
• Thứ ba nếu bên mua nhà có nhu cầu trả lại ngôi nhà đã mua trong thời gian đang trả góp. Hai bên sẽ thỏa thuận lại phương thức bàn giao lại nhà theo quy định

Hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu chung

Theo quy định việc bán nhà ở thuộc sở hữu chung không làm ảnh hưởng đến quyền, lợi ích của bên mua. Đồng thời các chủ sở hữu chung của nhà ở sẽ được quyền ưu tiên mua trước. Trước khi giao dịch mua bán bên bán phải có nghĩa vụ thông báo điều này cho bên mua. Để bên mua nắm rõ được các hạn chế về quyền sở hữu của họ đối với nhà ở. Trong trường hợp bên mua chưa nhận nhà bàn giao, bên bán phải bảo quản nhà theo đúng thỏa thuận. Cũng như bàn giao nhà theo đúng tình trạng đã ghi trong hợp đồng kèm giấy tờ liên quan. 

Bên cạnh việc thực hiện đúng các nghĩa vụ của bên bán theo quy định của pháp luật.  Bên bán cũng có quyền yêu cầu bên mua nhận nhà, thanh toán và hoàn thành các thủ tục mua bán. Nếu xảy ra sự cố hoặc có vấn đề phát sinh khiến bên mua chưa thanh toán đủ tiền. Bên bán có quyền không bàn giao nhà cho đến khi nhận đủ tiền như đã thoả thuận.

Hợp đồng mua bán cho thuê

Hợp đồng mua bán nhà ở đang cho thuê được xây dựng và thực hiện theo điều 127 Luật Nhà ở. Với một số các quy định sau đây:

• Chủ sở hữu sở hữu bán nhà ở đang cho thuê phải có thông báo bằng văn bản đến bên thuê. Trong thời hạn trước 30 ngày tính từ ngày tiến hành giao dịch mua bán nhà đang cho thuê
• Bên thuê nhà sẽ là người được ưu tiên mua nhà ở nếu đã thanh toán đủ tiền thuê nhà
• Sau thời gian nhận thông báo bán nhà mà bên thuê không có ý định mua sở hữu. Chủ nhà sẽ được quyền nhà ngôi nhà ở này cho người khác.

Hợp đồng mua bán nhà ở có thời hạn

Hợp đồng mua bán nhà ở có thời hạn được quy định ở Điều 123 Luật Nhà ở. Trong hợp đồng bên bán sẽ phải thỏa thuận cụ thể về việc mua bán chuyển nhượng quyền sử dụng nhà. Gắn với một mốc thời gian nhất định để bên mua được biết theo đúng quy định của Chính phủ. 

Trong thời gian các bên đang thực hiện quyền và nghĩa vụ của hợp đồng. Bên bán không được tự ý chấm dứt hợp đồng trừ trường hợp đã có thỏa thuận khác

Sau khi hết hạn sở hữu nhà theo thỏa thuận ký kết trong hợp đồng. Bên mua có nghĩa vụ bàn giao lại nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ở cho bên bán. Nếu muốn hai bên có thể tiếp tục gia hạn hợp đồng mua bán nhà theo thời gian mong muốn.

Hợp đồng mua bán nhà ở trước

Hợp đồng mua bán nhà ở trước được thực hiện theo Điều 128 Luật Nhà ở. Lúc này hay bên mua bán đã xây dựng xong hợp đồng và chuẩn bị ký kết mua bán. Tuy nhiên ngôi nhà này lại nằm trong kế hoạch mua bán và sử dụng của Nhà nước. Với mục đích sử dụng cho an ninh, quốc phòng và các công việc quốc gia. Khi đó Chủ tịch UBND cấp tỉnh sẽ phải ban hành quyết định mua trước ngôi nhà ở này. Giá mua bán và phương thức giao dịch sẽ được thực hiện theo đúng như các bên đã thỏa thuận. Nhà nước sẽ có trách nhiệm bồi thường cho các bên nếu cần thiết. 

Lời kết

Trên đây là toàn bộ thông tin về hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định của nhà nước. Mong rằng bạn đọc đã hiểu hơn về dạng hợp đồng mua bán dân sự này. Từ đó có được cái nhìn đầy đủ và khách quan để sử dụng khi cần thiết. 

Cần hỗ trợ thêm tin tức về mua bán giao dịch nhà ở, đất đai hiện nay. Hãy để lại thông tin bên dưới đẻ được chúng tôi giải đáp nhé