Mua bán đất nông nghiệp và những thông tin cần biết

Khi nhắc tới những giao dịch nhà đất đang được quan tâm nhiều thời gian gần đây. Mua bán đất nông nghiệp cũng là một chủ đề hot nhận được rất nhiều sự chú ý. Nếu bạn cũng đang có nhu cầu mua đất nông nghiệp để đầu tư. Vậy thì hãy cùng chúng tôi tìm hiểu ngay những thông tin quan trọng nhất nhé!

Đất nông nghiệp theo quy định của luật Đất đai

Đất nông nghiệp là  một trong những loại đất được nhà nước bàn giao cho người dân. Với mục đích là phục vụ các hoạt động sản xuất nông nghiệp. Chẳng hạn như trồng trọt, làm muối, trồng rừng, chăn nuôi. Tại Việt Nam cũng như các quốc gia khác trên thế giới, đây là tư liệu sản xuất chính. Có ý nghĩa quan trọng và không thể thay thế của nền kinh tế nông – lâm nghiệp.

Hiện nay do tình trạng đất ở ngày càng bị thu hẹp. Cũng như dân số tăng và tốc độ đô thị hóa ngày càng cao. Số lượng người có nhu cầu tìm mua đất nông nghiệp ngày càng lớn. Theo đánh giá đây là một trong những giải pháp khá thông minh và tiết kiệm với nhiều nhà đầu tư. Cụ thể nó sẽ giúp nhà đầu tư có thể sở hữu được những mảnh đất có diện tích lớn. Thế nhưng số tiền bỏ ra để mua đất lại rẻ hơn rất nhiều so với đất thổ cư. Tuy nhiên điều này cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro và thường được ví như một cuộc đầu tư mạo hiểm.

Nếu muốn xây dựng nhà ở hoặc các công trình khác trên bất cứ khu đất nông nghiệp nào. Người thực hiện cần phải tiến hành chuyển đổi đất nông nghiệp sang thành đất ở. Chi tiết về hồ sơ và thủ tục chuyển đổi sẽ được chúng tôi đề cập ở các nội dung bên dưới

Đất nông nghiệp như thế nào mới được phép mua bán?

Trên thực tế không phải bất cứ khu đất nông nghiệp nào cũng được phép mua bán. Vậy đất nông nghiệp như thế nào mới được phép mua bán? Nội dung bên dưới đây sẽ thông tin chi tiết đến cho bạn:

Đất nông nghiệp đủ điều kiện để mua bán phải đáp ứng được các tiêu chuẩn trong điều 106 Luật đất đai. Cụ thể đó là: 

• Phần đất nông nghiệp không thuộc vào loại đất rừng phòng hộ. Hoặc khu đất canh tác đang được nhà nước bảo vệ
• Khu đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
• Đất nông nghiệp đang không bị tranh chấp cầm cố 
• Đất nông nghiệp không bị kê biên phục vụ thi hành án.

Đối tượng nào được phép mua bán đất nông nghiệp tại VN?

Luật Đất đai của nước ta đã quy định rõ ràng về những đối tượng được mua đất nông nghiệp. Cụ thể đó là:

• Những người thỏa mãn các quy định ở điều 188 Luật Đất đai 2013. Thửa đất giao dịch phải được cấp chứng nhận không thuộc tài sản phải kê biên để thi hành án. Đất đang trong thời hạn sử dụng và hiện không dính vào tranh chấp kiện tụng
• Không áp dụng cho người Việt Nam đang định cư ở nước ngoài hoặc người nước ngoài. 
• Người không thuộc trường hợp không được nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp theo Điều 191 Luật Đất đai. Bao gồm tổ chức, cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư,…
• Người không phải là hộ gia đình cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp

Trình tự tiến hành mua bán đất nông nghiệp 

Theo quy định của pháp luật Việt Nam, việc mua bán đất nông nghiệp phải tiến hành đúng trình tự. Bạn đọc đang cần tìm hiểu nội dung này, đừng bỏ qua thông tin bên dưới nhé: 

Bước 1

Cả hai bên chuyển nhượng (người bán) và nhận chuyển nhượng (người mua) cùng đến Văn phòng công chứng. Tại đây cả hai sẽ yêu cầu công chứng bản hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp.

Bước 2

Ngay sau khi hợp đồng được công chứng thành công. Cả hai bên cùng đến Văn phòng đăng ký đất đai nơi quản lý đất. Tại đây sẽ nộp hồ sơ để thực hiện chuyển nhượng đất theo yêu cầu. Hồ sơ chuyển nhượng bao gồm:

• Đơn xin đăng ký chuyển đổi quyền sử dụng đất sử dụng theo mẫu được ban hành
• Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được công chứng từ VP công chứng
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bản gốc
• CMT/CCCD của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng 
• Tờ khai lệ phí thuế trước bạ
• Tờ khai thuế thu nhập cá nhân từ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Bước 3

Hai bên sẽ thực hiện các nghĩa vụ tài chính cho việc yêu cầu chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp. Thống kê các loại chi phí gồm có:

• Thuế thu nhập cá nhân dành cho người chuyển nhượng đất nông nghiệp. Nếu người nộp thuế không có hồ sơ để xác định giá bán hoặc giá mua. Cũng như chứng từ được công nhận hợp pháp liên quan đến hoạt động chuyển nhượng. Khoản thuế này sẽ được tính bằng 2% thuế suất của giá khu đất chuyển nhượng. Trong trường hợp xác định được thu nhập để tính thuế thì sẽ tính: Thu nhập tính thuế x 25% Thuế suất 
• Lệ phí trước bạ được quy định tại Thông tư 34/2013/TT-BTC. Cụ thể sẽ là Giá trị tài sản x % Mức thu lệ phí trước bạ 
• Lệ phí địa chính được quy định tại Thông tư 02/2014/TT-BTC. Theo đó mức thu lệ phí địa chính không vượt quá 100.000 đồng đối với thủ tục cấp mới 
• Phí công chứng hợp đồng được tính tùy vào loại hình đất sẽ có mức phí khác nhau. 
• Phí đo đạc địa chính.

Bước 4

Văn phòng đăng ký đất đai sẽ nhận và kiểm tra hồ sơ. Nếu hồ sơ hợp lệ sẽ gửi thông tin tới cơ quan thuế để người thực hiện thực hiện các nghĩa vụ tài chính. Tiếp đó sẽ xác nhận nội dung biến động đất đai vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Khi hoàn thành xong các bước trên sẽ giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đến người nhận chuyển nhượng.

Quá trình làm hồ sơ đến khi nhận được giấy chứng nhận chuyển nhượng không quá 

30 ngày làm việc.

Kinh nghiệm mua bán đất nông nghiệp cần nắm lòng

Như chúng tôi đề cập ở phần đầu bài viết, mua bán đất nông nghiệp mang đến nhiều lợi ích. Tuy nhiên đây lại là hình thức mua bán khá mạo hiểm. Thực tế chứng minh có rất nhiều khách hàng, nhà đầu tư đã mất tiền oan vì thiếu kinh nghiệm.

Nếu bạn cũng chưa có nhiều hiểu biết về dòng sản phẩm này. Vậy hãy cùng xem những chia sẻ sau đây để việc mua bán được thuận lợi và an toàn nhé: 

Kinh nghiệm mua bán đất nông nghiệp đã có sổ đỏ

Về cơ bản, mua bán đất nông nghiệp đã có sổ đỏ sẽ ít rủi ro hơn. Cũng như khi tiến hành các thủ tục chuyển nhượng sẽ đơn giản và nhanh chóng hơn. Tuy nhiên trước khi tiến hành giao dịch, người mua cũng cần lưu ý một số kinh nghiệm sau:

• Trước tiên cần phải xác minh xem khu đất này có thuộc diện quy hoạch đất ở hay không? Bởi theo quy định những khu đất không nằm trong phạm vi quy hoạch sẽ không được chuyển đổi. Tức là người mua và người bán không thể thực hiện được giao dịch này.
• Trong trường hợp đất nằm trong phạm vi quy hoạch đất ở của địa phương. Diện tích được chuyển đổi vẫn sẽ bị giới hạn ở một mức nhất định. Trên thực tế những mảnh đất quá lớn cũng rất khó để được xem xét chuyển thành đất thổ cư 100%
• Không giao dịch mua bán với những loại đất đang thuộc diện kê biên để thi hành án. Đã có quyết định và xác nhận từ Tòa án hoặc khu đất đã hết thời hạn sử dụng đất
• Hợp đồng mua bán đất chuyển nhượng chỉ có hiệu lực khi đã hoàn thiện công chứng. Kinh nghiệm tối ưu nhất đó đó là công chứng tại các văn phòng công chứng nơi có đất

Khi mua đất nông nghiệp không có sổ đỏ

Việc mua sở hữu đất nông nghiệp không có sổ đỏ được đánh giá là rất rủi ro. Như đã nói có rất nhiều khách hàng mua đất nhưng gặp phải tình trạng đất không có sổ đỏ. Thế nhưng vẫn được đăng bán bình thường với lời hứa hẹn sẽ bổ sung sổ đỏ về sau.  Đa phần những trường hợp như thế này đều không đúng theo quy định pháp luật. Đương nhiên người nhận chuyển nhượng không được pháp luật công nhận là chủ sở hữu của mảnh đất. Chưa kể việc xin cấp sổ đỏ,  hoàn tất các thủ tục chuyển nhượng về sau cũng sẽ khó khăn.

Tóm lại đối với loại đất này tốt nhất là nên yêu cầu chủ sở hữu đất xin cấp sổ đỏ hoàn tất. Khi nào có sổ đỏ thì hãy tiến hành các giao dịch tiếp theo

Một số loại đất nông nghiệp điển hình 

Theo quy định cụ thể trong Luật đất đai 2013, đất nông nghiệp được chia thành:

Đất trồng cây hàng năm

Tức là các loại đất dùng để trồng các loại cây có thời gian sinh trưởng, thu hoạch ngắn. Chẳng hạn như hoa màu, rau đậu, lúa ngô. Tuy nhiên cần phân biệt rõ loại đất này với đất chuyên trồng lúa…

Đất dùng cho chăn nuôi

Đây là loại đất nông nghiệp được sử dụng cho các hoạt động chăn nuôi gia súc gia cầm. Chẳng  hạn như đất xây trang trại, đất vườn ao chuồng, đất trồng cỏ nuôi bò nuôi cá…

Đất trồng cây lâu năm

Đất trồng cây lâu năm trái ngược với các loại đất trồng cây hàng năm. Tức là có thời gian sinh trưởng, phát triển và thủ hoạch lâu hơn. Chẳng hạn như những loại cây lấy gỗ như bạch đàn, phi lao,..

Đất rừng sản xuất

Đất rừng sản xuất được xem là loại đất nông nghiệp có ý nghĩa vai trò quan trọng. Nhà nước sẽ bàn giao đất này cho các cá nhân tổ chức để quản lý bảo vệ và phát triển rừng. Tại đây sẽ thực hiện các dự án trồng rừng hoặc phát triển các khu du lịch sinh thái. Đất này về cơ bản rất ít khi được mua bán chuyển nhượng

Lời kết

Vừa rồi là toàn bộ thông tin về mua bán đất nông nghiệp cho bạn đọc cùng theo dõi

Mong rằng những thông tin trên sẽ giúp nhà đầu tư khai thác tối đa lợi ích từ loại bất động sản này.