Bật mí cách phân biệt đất nền và đất thổ cư

Đất nền và đất thổ cư là hai hạng mục bất động sản đang được rất nhiều nhà đầu tư cũng như người dân quan tâm. Bởi chúng có tính thanh khoản và khả năng sinh lời cao. Trước khi giao dịch bất động sản thì người mua cũng cần phân biệt sự khác nhau giữa hai loại hình này. Vậy cách để có thể phân biệt đất nền và đất thổ cư là gì? Chúng tôi mời bạn đọc theo dõi ngay nội dung dưới này để biết chi tiết hơn

Phân biệt đất nền và đất thổ cư

Có thể có phân biệt được 2 loại đất này, thì chúng ta cần phải dựa theo những mục chính như sau:

Về mặt khái niệm

Về mặt khái niệm của chúng sẽ cụ thể như sau:

Khái niệm về đất nền

Đây là lô đất nằm trong quy hoạch của chủ đầu tư, nó vẫn đang trong giai đoạn nghiên cứu. Có nghĩa là loại đất này vẫn ở trạng thái lô đất ban đầu mà chưa được xây dựng.

Đây cũng chính là những lô đất thuộc vào quy hoạch dự án đầu tư xây dựng của chủ đầu tư. Những lô đất này thường chưa được triển khai xây dựng và đang ở trong giai đoạn đầu của quá trình thực hiện dự án.

Chủ đầu tư là chủ thể học sẽ chịu trách nhiệm trong quá trình đền bù đất nền. Cũng như xin các loại giấy tờ pháp lý đầy đủ có liên quan tới lô đất đó.

Đất nền dự án thường sẽ được quy hoạch ở tại các khu vực nơi mà có vị trí địa lý thuận lợi. Cùng với hệ thống giao thông đồng bộ, thuận tiện cho việc di chuyển đi lại. Cơ sở hạ tầng luôn đồng nhất với nhau. Nó là mảnh đất mà đã được nhà nước quy hoạch cụ thể. Cho nên về mặt pháp lý cũng được minh bạch và rất rõ ràng. Thông thừng thì loại đất này sẽ được thi công xây dựng. Để trở thành khu dân cư, khu sinh thái, nhà xưởng, tòa nhà…

Khái niệm về đất thổ cư

Đất nền thổ cư hay còn có tên gọi là đất ở. Đây cũng chính là loại đất thuộc vào nhóm đất phi nông nghiệp. Nó được phân loại thành 2 nhóm đất chính bao gồm đất ở nông thôn (ONT) và đất ở đô thị (ODT). Đều được nhà nước cấp phép xây dựng nhà ở hoặc là xây dựng các công trình phúc lợi. Nhằm phục vụ cho đời sống của con người chúng ta.

Khi mua bán, chuyển nhượng loại đất này. Thì chúng ta cũng cần lưu ý cần lưu ý một số các vấn đề pháp lý có liên quan. Trong đó, bạn cũng cần chú ý có rất nhiều trường hợp làm giả giấy tờ. Hoặc là sử dụng mảnh đất có chung một sổ. Điều này sẽ làm ảnh hưởng đến quyền sở hữu của bạn nếu như mua phải.

Về mục đích sử dụng đất

Về mục đích sử dụng chúng cũng được phân biệt rõ ràng như sau:

• Đất nền dự án: Là một loại đất thuộc mô hình bất động sản chuẩn và chất lượng. Loại đất nền này sẽ có nhiều loại tiện ích khác nhau. Hệ thống cơ sở vật chất và hạ tầng cũng sẽ được chủ đầu tư xây dựng một cách đồng bộ và phát triển. Quy hoạch điện, nước, PCCC… rõ ràng và chi tiết. Các hệ thống tiện ích khác nhằm phục vụ cho đời sống cư dân đầy đủ. Cụ thể như: công viên, bệnh viện, trường học, trung tâm mua sắm… Điều này nhằm thu hút cho các chủ đầu tư và những người có nhu cầu.
• Đất nền thổ cư: so với đất nền thì đất thổ cư về tính đồng bộ lại là rất ít hoặc không có. Bởi đây thường là quỹ đất do dân tự xây dựng theo thiết kế của cá nhân mình đưa ra. Do vậy, quy hoạch về cơ sở vật chất và hạ tầng xung quanh cũng ít được chú trọng hơn.

Về mặt pháp lý của chúng

Vệ mặt pháp lý chúng cũng được phân biệt rõ ràng như sau:

• Về tính pháp lý của đất nền: Đây loại đất có tính pháp lý cũng rất cao bởi đây là loại đất thuộc quy hoạch của nhà nước Cho nên nó sẽ được nhà nước bảo vệ và kiểm định nghiêm ngặt. Cũng như là sẽ được cấp phép theo quy hoạch rõ ràng. Do vậy, bạn cũng hoàn toàn có thể yên tâm khi mua bán loại đất nền này. Nó sẽ được cấp sổ hồng đầy đủ và sổ hồng riêng từng nền.
• Pháp lý của đất thổ cư: Mặt pháp lý của loại đất này cũng đang còn tiềm ẩn nhiều rủi ro. Bởi vì có nhiều mảnh đất không có giấy tờ chứng thực về quyền sử dụng đất. Do chúng được mua bán bằng giấy tay. Hay là các mảnh đất đang có sự tranh chấp về mua bán, thừa kế, tặng cho… Chính vì vậy, khi bạn đang muốn chuyển nhượng loại đất nền này. Thì cũng sẽ rất khó khăn bởi nó sẽ không chứng minh được tính hợp pháp của mảnh đất đó. Được cấp sổ đỏ khi đã đủ điều kiện.

Thời gian ra sổ nếu như được phân lô hoặc tách thửa

• Thời gian ra sổ đối với đất nền: Có thời gian từ 1-2 năm tùy điều kiện triển khai của chủ đầu tư.
• Thời gian ra số đối với đất thổ cư: 2-6 tháng tùy theo hồ sơ tách thửa.

Khả năng tiếp tục tách thửa của đất

• Đất nền đã quy hoạch theo bản đồ chi tiết 1/500 thì không thể tách thửa thêm được.
• Đất thổ cư có thể tiếp tục tách thửa nếu đảm bảo diện tích lô đất tối thiểu theo quy định.

Những lưu ý cần biết khi đầu tư đầu tư vào bất động sản

Mỗi loại đất khác nhau chúng ta cũng sẽ có những lưu ý hoàn toàn khác nhau. Cụ thể đó là những lưu ý như sau:

Lưu ý đối với đất nền

• Khi đầu tư nên tìm hiểu kỹ thông tin về chủ đầu tư. Có nghĩa là bạn nên chọn các chủ đầu tư uy tín, có năng lực tài chính mạnh. Bên cạnh đó bạn cũng nên kiểm tra chất lượng thông tin dự án mà chủ đầu tư cung cấp cho khách hàng. Ngoài ra, các nhà đầu tư cũng có thể tham khảo ý kiến đánh giá của những người mua trước. Hoặc là những cư dân tại các dự án của chủ đầu tư. Để từ đó  làm cơ sở xác định về mức độ uy tín của chủ đầu tư.
• Luôn phải kiểm tra pháp lý dự án. Chỉ giao dịch khi đã có pháp lý đầy đủ, minh bạch và có giấy tờ rõ ràng. Bạn cũng tuyệt đối không được thỏa thuận miệng. Hợp đồng giao dịch luôn phải được quy định rõ quyền và nghĩa vụ của các bên. Điều này nhằm mục đích ràng buộc về trách nhiệm và có căn cứ để giải quyết nếu tranh chấp phát sinh.
• Tính toán nguồn tài chính để lựa chọn đầu tư đất nền dự án phù hợp. Một số dự án, chủ đầu tư có liên kết ngân hàng để hỗ trợ khách hàng vay vốn, song khách hàng đó phải đảm bảo đủ những yêu cầu nhất định.

Lưu ý đối với đất thổ cư

• Luôn phải tìm hiểu thông tin về mảnh đất. Như là tìm  hiểu về vị trí, pháp lý, quy hoạch khu vực, hạ tầng… Nên tránh mua đất khi chưa có sổ đỏ hoặc là đất có sổ chung. Nên lựa chọn mua đất có Giấy chứng nhận quyền sở hữu (tức là có sổ đỏ) hợp pháp. Điều này để tránh cho việc tranh chấp và dễ dàng hơn trong việc đền bù nếu như mảnh đất đó bị thu hồi. So sánh về diện tích đất thực với diện tích đất trong sổ đỏ. Để luôn đảm bảo nó không có sự chênh lệch.
• Nghiên cứu kỹ càng về hợp đồng mua bán đất (các điều khoản, thỏa thuận…). Trước khi bạn quyết định xuống tiền để tránh “tiền mất tật mang”.

Nên lựa chọn đầu tư vào đất nền dự án hay đất thổ cư?

Để quyết định việc nên đầu tư vào đất nền hay là đất thổ cư thì chúng ta cũng cần phải nắm rõ được các vấn đề như sau:

Về mặt pháp lý của chúng

Đất nền sẽ do chủ đầu tư chịu trách nhiệm quy hoạch, đền bù cũng như là hoàn tục các thủ tục pháp lý. Trong khi đó, việc mua bán, kiểm tra và hoàn thiện các thủ tục pháp lý có liên quan đến đất thổ cư. Thì hoàn toàn phụ thuộc vào người mua. Do đó mà nguy cơ cũng như là rủi ro cũng thường sẽ cao hơn. Nhất là khi người mua họ thiếu kinh nghiệm trong việc giao dịch. Cũng như là hiểu biết về pháp lý, nó sẽ rất dễ dính bẫy sổ đỏ giả. Hoặc là mua phải những thửa đất dính vào tranh chấp, quy hoạch, thậm chí đã có quyết định thu hồi.

Như vậy, chúng ta có thể thấy được hồ sơ pháp lý của đất nền luôn chiếm ưu thế hơn so với đất thổ cư. Tuy nhiên trên thực tế, thì không phải mọi dự án đất nền đều đảm bảo lợi thế như chúng tôi nói trên. Vẫn còn có một số trường hợp chủ đầu tư lừa đảo. Bằng cách quảng cáo hoặc là rao bán đất nền khi chưa được phê duyệt. Hoặc là chưa hoàn thiện về mặt pháp lý. 

Về sổ đỏ

Thời gian ra sổ con nếu như phân lô, tách thửa đối với đất nền dự án là 1 – 2 năm. Nó còn tùy theo điều kiện triển khai của chủ đầu tư. Còn đối với đất thổ cư thì là từ 2 – 6 tháng tùy theo hồ sơ tách thửa. Sổ đỏ luôn là chứng thư pháp lý quan trọng để có thể chứng minh quyền sử dụng đất. Nếu như nhà đầu tư không tỉnh táo, hay là không kiểm tra kỹ các vấn đề có liên quan đến sổ đỏ. Thì nó có nguy cơ đều phải đối mặt với những rủi ro.

Về cơ sở hạ tầng và tiện ích xung quanh

Cơ sở hạ tầng, tiện ích xung quanh của đất thổ cư nó còn tùy thuộc vào vị trí của mảnh đất đó ở đâu. Trong khi đó, đối với đất nền nếu như đầy đủ hồ sơ pháp lý, cũng như là được cấp phép rao bán. Thì khi đó quy hoạch sẽ rất rõ ràng, cơ sở hạ tầng và tiện ích được chú trọng xây dựng đầy đủ, phong phú hơn. Ví dụ như là xây dựng siêu thị, công viên, khu vui chơi, trường học…

Về giá cả và khả năng thanh toán

Đất nền dự án thông thường sẽ có giá cao hơn đất thổ cư. Do nó còn bao gồm các chi phí về hạ tầng, tiện ích… Về tiến độ thanh toán khi đầu tư đất nền dự án cũng sẽ linh hoạt hơn. Nó có thể được chia làm nhiều đợt hoặc trả góp. Trong khi giao dịch đất thổ cư phần lớn là do đặt cọc và thanh toán hết trong 1 lần.

Lời kết

Trên đây là một số phân tích cũng như là so sánh đất nền dự án và đất thổ cư. Hy vọng bạn có thể tham khảo và biết cách phân biệt đất nền và đất thổ cư.