Quy định tách thửa và chi phí để tách thửa

Đất đai là một trong lĩnh vực mà được rất nhiều người quan tâm đến. Bởi nó có tính phức tạp và là tài sản có giá trị lớn đối với mỗi người. Chính vì vậy, đối với lĩnh vực này cũng được pháp luật nước ta quy định rất chặt chẽ. Về các vấn đề phát sinh liên quan đến đất đai.  Một trong số vấn đề đó mà luôn được mọi người quan tâm đó là quy định tách thửa. CHúng ta cùng tìm hiểu qua nội dung ngay dưới này của chúng tôi.

Định nghĩa về tách thửa đất là gì?

Đê có thể định nghĩa được tách thửa đất là gì? Thì trước hết chúng ta phải tìm hiểu qua khái niệm tách thửa đất là gì? Theo như quy định của Luật Lao động thửa đất được hiểu theo khái niệm như sau: “Thửa đất là một phần diện tích đất được giới hạn bởi ranh giới xác định trên thực địa hoặc được mô tả chi tiết trên hồ sơ.”

Theo đó mà chúng ta có thể hiểu nôm na về khái niệm tách thửa đất. Đó chính là quy trình phân chia quyền sử dụng đất đai từ một cá nhân. Hoặc là từ 1 hộ gia đình sang cho nhiều cá nhân khác. Người đứng tên, sẽ chịu trách nhiệm sang tên cho nhiều đối tượng khác nhau. Quy trình và điều kiện tách thửa cũng được quy định chi tiết và cụ thể theo quy định của pháp luật.

Điều kiện để tách thửa là gì?

Điều kiện để tách thửa sẽ được quy định cụ thể như sau:

Thứ nhất

Đối với quyền chuyển đổi, chuyển nhượng , cho thuê, cho thuê lại. Hay là quyền  thừa kế, cho tặng, thế chấp quyền sử dụng đất. Hoặc là góp vốn bằng quyền sử dụng đất sẽ được quy định cụ thể các điều kiện như sau:

• Có đầy đủ Giấy chứng nhận, trừ trường hợp đã được quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật đất đai
• Đất không nằm trong diện có tranh chấp;
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm cho việc thi hành án
• Đất đang ở trong thời hạn sử dụng đất.

Ngoài các điều kiện đã được quy định rõ ràng tại khoản 1 Điều này. Thì người sử dụng đất khi thực hiện các quyền như chúng tôi đã nêu trên. Phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật Đất đai 2013.

Việc chuyển đổi đất, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho. Hay là thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Phải được đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm bắt đầu đăng ký vào sổ địa chính.

Như vậy để có thể thực hiện được việc tách thửa đất. Thì thửa đất đó cần phải đáp ứng được các điều kiện. Đất đã được cấp hoặc đất phải có đầy đủ các điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật.

Thứ hai: Điều kiện và quy định về diện tích tách thửa tối thiểu

Theo như quy định tại Khoản 2 Điều 143 Luật đất đai 2013 quy định

“Căn cứ vào quỹ đất của địa phương và quy hoạch phát triển nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, UBND cấp tỉnh quy định hạn mức đất giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở tại nông thôn; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở phù hợp với điều kiện và tập quán tại địa phương”.

Ngoài ra, quy định về diện tích tối thiểu được tách sổ tại khoản 31 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP như sau: “UBND cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất cho phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương”.

Như vậy, còn tùy thuộc vào căn cứ và tình hình cụ thể của từng địa phương. Mà mỗi tỉnh khác nhau sẽ có thể có những quy định về hạn mức tối thiểu khác nhau. Để được phép tách thửa và cũng được quy định rõ ràng tại Quyết định của UBND cấp tỉnh.

Tìm hiểu về thủ tục  thực hiện tách thửa

Thủ tục để thực hiện tách thửa sẽ thực hiện qua các bước nhua sau:

Bước 1

Người sử dụng đất sẽ nộp hồ sơ trực tiếp ngay tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả tại Văn phòng Đăng ký đất đai. Nếu như đây là tổ chức, cơ sở tôn giáo. thì khi đó bộ phận tiếp nhận và trả kết thuộc Văn phòng UBND cấp quận, huyện. Còn nếu như đây là hộ gia đình, cá nhân, hay là cộng đồng dân cư. Có thể  nộp trực tuyến ngay tại địa chỉ website của dịch vụ công

Trong trường hợp hồ sơ của bạn nộp chưa đầy đủ, chưa hợp lệ. Thì trong thời gian tối đa 03 ngày, cơ quan tiếp nhận và xử lý hồ sơ phải thông báo. Cũng như là hướng dẫn cho người nộp hồ sơ bổ sung và hoàn chỉnh hồ sơ của mình theo quy định.

Bước 2

Cơ quan tiếp nhận hồ sơ họ sẽ ghi đầy đủ các thông tin vào Sổ tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả. Sau đó sẽ trao Phiếu tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả cho người nộp hồ sơ. Đồng thời sẽ chuyển hồ sơ đến Văn phòng Đăng ký đất đai

Bước 3

Văn phòng Đăng ký đất đai sẽ có trách nhiệm thực hiện các công việc như sau:

Trường hợp 1: Tách thửa đất cho những có nhu cầu tách thửa

• Đo đạc địa chính để tiến hành chia tách thửa đất
• Lập hồ sơ trình lên các cơ quan nào có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hay là quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đất. Cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới được tách thửa hoặc là hợp thửa
• Chỉnh lý, cũng như là cập nhật các biến động vào hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai. Sau đó sẽ chuyển kết quả đến cho Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả. Để họ lấy có sở trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Cũng như là quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp.

Trường hợp 2

Tách thửa do chuyển quyền sử dụng một phần thửa đất. Hoặc là do giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo, đấu giá đất. Cũng có thể là do chia tách hộ gia đình, nhóm người sử dụng đất. Do xử lý hợp đồng thế chấp, góp vốn, kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện thi hành án. Tức là sau này được gọi là chuyển quyền, thì Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất sẽ thực hiện các công việc cụ thể như sau:

• Thực hiện việc đo đạc địa chính để chia tách thửa đất
• Thực hiện các thủ tục về đăng ký biến động theo quy định. Đối với phần diện tích chuyển quyền. Đồng thời cũng xác nhận việc thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp. Hoặc là trình với cơ quan có thẩm quyền về cấp Giấy chứng nhận. Đối với phần diện tích còn lại của thửa đất đó không chuyển quyền. Chỉnh lý cũng như là cập nhật các biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai. Sau đó sẽ chuyển kết quả đến Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả, để trao cho người sử dụng đất.

Trường hợp 3

Trường hợp tách thửa do Nhà nước thu hồi một phần thửa đất. Thì khi đó Văn phòng Đăng ký đất đai, họ sẽ căn cứ vào quyết định thu hồi của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Để thực hiện các công việc cụ thể như sau:

• Thực hiện việc đo đạc và chỉnh lý bản đồ địa chính, hồ sơ địa chính, các cơ sở dữ liệu đất đai
• Xác nhận về sự thay đổi vào Giấy chứng nhận đã được cấp. Đồng thời cũng chuyển kết quả đến Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả. Để trao cho người sử dụng đất.

Thực hiện tách thửa đất đai chi phí hết bao nhiêu?

Đối với mức chi phí để thực hiện công việc tách thửa đất đai. Nó sẽ bao gồm một số các chi phí như sau:

Đầu tiên là thuế thu nhập cá nhân

Khi người nộp thuế sẽ tiến hành việc kê khai đầy đủ các loại hóa đơn, chứng từ hợp pháp về quyền sử dụng đất. Cũng như là quyền sở hữu nhà, các chi phí cải tạo đất, chi phí xây dựng… Thuế suất sẽ được tính với mức cụ thể là 25%.

Trong trường hợp không có hóa đơn nhưng vẫn có đầy đủ các chứng từ để chứng minh được giá mua và các chi phí liên quan đến thửa đất đó. Thì thuế suất sẽ phải đóng là 2% theo giá chuyển nhượng tách thửa đất. Nếu như trong hợp đồng chuyển nhượng không ghi rõ ràng về giá chuyển nhượng. Hoặc là có giá chuyển nhượng nhưng lại thấp hơn so với bảng giá đất. Hay là giá tính lệ phí trước bạ của UBND cấp tỉnh đã quy định. Thì lệ phí cũng sẽ được tính theo bảng giá đất và lệ phí trước bạ được tính theo quy định của UBND cấp tỉnh đề ra.

Ngoài ra, còn có một số trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân như là

• Những người có thu nhập từ việc chuyển nhượng bất động sản giữa các thành viên trong một gia đình.
• Người có thu nhập do chuyển nhượng nhà ở, chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Cũng như là các loại tài sản đực khác gắn liền với đất ở của các cá nhân. Nếu như cá nhân đó chỉ có một nhà ở hay đất ở duy nhất.

Thứ 2: Khoản lệ phí trước bạ khi thực hiện thủ tục hợp thửa đất

Căn cứ theo như quy định tại khoản 1 Điều 7 Nghị định 45/2011/NĐ-CP:

Tiền nộp đất = (Diện tích đất) x (Giá đất) x (Lệ phí)

Trong đó:

• Diện tích đất sẽ được tính bằng m2
• Giá đất theo quy định tại bảng giá của Uỷ ban nhân dân tỉnh nơi có đất.
• Lệ phí 0,5%.

Thứ 3: Cho phí cho việc đo đạc, lập bản đồ địa chính và phí thẩm định

Đây cũng là một trong những khoản thu đối với tổ chức, cá nhân, hộ gia đình. Được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, chuyển mục đích về quyền sử dụng đất… Còn tùy thuộc theo địa phương khác nhau cũng sẽ quy định mức phí phù hợp. Tuy nhiên vẫn phải đảm bảo đúng như  quy định về các bước thực hiện công việc. Cũng như là các yêu cầu công tác đo đạc… 

Lời kết

Trên đây là một số các quy định tách thửa mà chúng tôi muốn cung cấp đến quý khách hàng. Những người đang quan tâm đến quy định trong việc tách thửa. Để cho bạn chuẩn bị đầy đủ các giấy tờ hồ sơ cũng những là chi phí cho việc tách thửa